12 сентября в Красноярске прошло сразу 4 аукциона на право развития застроенных территорий (РЗТ).
Схема, позволяющая застройщикам на месте занятых бараками участков города возводить современные жилые дома, внедряется в Красноярске уже несколько лет. ДЕЛА.ru разбирались, насколько успешно идет этот процесс и какие у него перспективы.
Напомним, о проведении новых торгов на право развития застроенных территорий в Красноярске стало известно в начале августа. Застройщикам предлагают расселить бараки на четырех участках. Это территория по ул. Калинина, 72/1, 72/3, 72/5, 72/7, участки на Кецховели, 20 и Маерчака, 33, 35, 37. Кроме того, инвестора ищут для застроенной бараками территории по ул. Качинской, 54/1, 54/2, 54/4 – пер. Сокольскому в Центральном районе.
Схема РЗТ позволяет муниципалитету привлекать частных инвесторов к реновации застроенных территорий и переселению красноярских семей из ветхого и аварийного жилья. Участки, в настоящее время занятые бараками, выставляются на торги с возможностью их дальнейшей застройки – однако победитель обязуется за свой счет частично или полностью расселить людей из ветхого жилого фонда и ликвидировать его.
В Красноярске программа РЗТ внедряется с 2014 года. На данный момент, по информации департамента градостроительства мэрии, с инвесторами заключено 11 договоров о развитии застроенных территорий. Уже расселено 22 дома, предстоит расселить еще 49, где живет 1,6 тыс. человек. Из них на долю мэрии приходится 19 домов, на долю инвесторов – 30 домов.
Кроме того, в начале июня в департаменте градостроительства отмечали, что всего в 2017 году на торгах в рамках развития застроенных территорий планируется реализовать еще 16 площадок общей площадью 16,9 га в Центральном, Железнодорожном, Кировском, Октябрьском и Советском районе, на которых расположено 59 ветхих домов. Стоимость расселения их обитателей – а это 617 семей – оценивалась в 1,5 млрд руб.
Реализация программы РЗТ в городе идет далеко не так быстро, как хотелось бы, и инвесторы зачастую отстают от собственных графиков.
Так, в компании «Готика», ранее выигравшей право на застройку занятой двумя бараками площадки на ул. Базарной, на старте ее освоения заявляли, что строительство новых домов «начнется в начале 2016 г., а закончится к середине 2017 г.». По факту же работы там начались лишь летом этого года.
До сих пор никаких подвижек нет по участку на ул. Техническая, куда пару лет назад с помпой наведывался мэр Красноярска Эдхам Акбулатов. Рядом, на перекрестке Ладо Кецховели и Красной Армии, на месте бараков по планам чиновников уже должен был вырасти торговый центр. На деле же снесено менее половины ветхих строений, в остальных продолжают жить люди.
Этот список можно было бы продолжать и дальше.
Участники рынка отмечают, что на скорости реализации программы РЗТ в городе может отразиться повышение стартовых цен на аукционах. Дело в том, что на этапе, когда город только начинал внедрять механизм развития застроенных территорий, цена на первые разыгрываемые на аукционах площадки устанавливалась чисто символическая – в 1 тыс. руб. Это способствовало привлечению интереса со стороны застройщиков, которые активно участвовали в этих торгах.
Однако лоты, разыгрываемые в рамках аукционов, намеченных на 12 сентября, подорожали по сравнению с той символической тысячей на порядки – за каждую из площадок город требует по несколько миллионов.
«Администрацию можно понять – в сложных для бюджета города экономических условиях они используют все возможности, чтобы пополнить его. Но высокая цена отпугивает потенциальных участников торгов, - комментирует директор по развитию ООО «М-3 групп» Захар Енджиевский - Например за площадку на Маерчака город просит 6,7 млн.руб. – и это при оценочной стоимости расселения в 69 млн. руб. с учетом увеличения этих расходов процентов на 20 в дальнейшем. Если бы цена этого лота составляла 1 тыс., как раньше, мы бы приняли участие в этих торгах. Но при начальной стоимости в 6,7 млн. руб. решили от участия воздержаться».
По мнению участников рынка, реализация проектов РЗТ таит в себе риск возникновения дополнительных расходов, ложащихся на застройщика.
Так, в ООО «М-3 ГРУПП», которое сейчас в рамках РЗТ расселяет квартал бараков по ул. Ключевская 63, 65, 67, 69, напротив 4 моста, обнаружили под деревянными строениями канализационную трубу, не отмеченную ни на одном плане. На ее вынос застройщику придется потратить дополнительно несколько миллионов рублей. В дальнейшем на этом участке планируется построить три 20-этажные высотки на 396 квартир.
Никто не отменял и потребительский шантаж – то есть ситуации, когда собственники ветхого жилья просят за свои квадратные метры необоснованно большие компенсации.
По словам Енджиевского, особенно это явление было распространено в прежние годы. Однако после истории с собственником частного дома на Белинского, который несколько лет не давал мэрии проложить по своей территории дорогу, и в итоге по суду получил за нее сумму куда меньшую, чем ему предлагали чиновники, собственники жилья в большинстве поумерили аппетиты.
«Сейчас с большей частью людей можно договориться. Главное – вести диалог и прислушиваться к просьбам собственников», - сказал Енджиевский.
Впрочем, в некоторых ситуациях застройщику для успешного расселения барака приходится не только слушать людей, но и решать за них проблемы с правоустанавливающими документами. В случае «М-3 ГРУПП» за год со старта реализации проекта расселить удалось 1,5 из 4 бараков.
Несмотря на все сложности, по мнению экспертов и участников рынка РЗТ остается одним из самых действенных механизмов, позволяющих эффективно осваивать застроенные ветхим жильем площадки города.
Параллельно, по информации департамента градостроительства мэрии, в городе сейчас внедряется механизм комплексного и устойчивого развития территорий, позволяющий властям выставлять на торги участки, не менее 50% которых заняты аварийными и подлежащими сносу нежилыми объектами. Предполагается, что этот механизм, в частности, поможет эффективнее проводить реновацию площадок, занятых недействующими промышленными предприятиями.
ДЕЛА.ru