Рынок загородной недвижимости в Красноярске переживает период медленного стабильного развития. По словам экспертов, пул ведущих игроков рынка давно сформирован, и они готовы предложить покупателю условия для жизни за городом, по уровню комфорта не отличаемой от жизни в квартире. Спрос на рынке пока ограничивается неподъемной для некоторых покупателей ценой, однако, по словам экспертов, сейчас там начинают появляться предложения, по цене сопоставимые с предложениями квартир в городе.
По оценке местных экспертов, крупных добросовестных игроков, активно развивающих свои поселки, на рынке загородной недвижимости Красноярска совсем немного — около 10—15.
Крупные игроки рынка загородной недвижимости продвигают пакетные предложения
Обычно они продвигают комплексные услуги: продают дом на земле в совокупности с необходимой инфраструктурой.
«В основном у серьезных игроков идут пакетные предложения. Землю отдельно они не продают, все покупается пакетом, куда входят земля, дом и технологические присоединения. Это свет, вода — городская или скважина, — плюс покупатель получает всю предлагающуюся инфраструктуру — дороги, общие зоны для проведения времени и так далее», — рассказывает Александра Поленова, замдиректора ООО «Скандинавия».
Руководитель проекта «Шамони» Иван Молтянский добросовестных участников рынка предлагает называть застройщиками.
«Застройщиков можно пересчитать по пальцам одной руки. Все остальное, что строится, — это, по сути, самострой. Чем они отличаются? У застройщика есть большой строительный опыт, штат инженерно-технических сотрудников. Застройщики — не продавцы земли, они комплексно осваивают свои территории, строят дома, инфраструктуру, инженерные сети, линейные сооружения, дороги. Застройщику невыгодно продавать просто землю, это как продавать нефть вместо того, чтобы продавать бензин», — сказал Молтянский.
Тем не менее основная часть рынка в количественном разрезе приходится как раз таки на продавцов земли
— таких компаний в Красноярске около полусотни. По словам представителя загородного поселка Горизонт Михаила Паршкова, в этом сегменте игроков также можно разделить на добросовестных и не очень.
Первые предлагают участки с коммуникациями под личное жилье и в последующем курируют застройку территории и развитие поселка. Цены за участок начинаются от 300 тыс., но основная масса предложений приходится на 500 тыс. руб.
Вторые, и их подавляющее большинство, — это мелкие игроки, нацеленные на получение быстрой прибыли.
«Такой игрок выкупает паи земель, делит их на кадастровые участки и продает. Обещает там и свет, и воду, но, как показывает практика, об этом никто не заботится. Продадут два участка и забрасывают», — рассказала Поленова.
«Количество мелких предпринимателей достаточно велико. Но все это просто предпринимательская деятельность, и часто их обещания обещаниями и остаются. Для них задача — не построить, а продать», — говорит Молтянский.
По его словам, рынок загородной недвижимости в Красноярске четко сегментирован по ценам.
Загородный дом площадью 135 кв. м с инфраструктурой и участком в 10 соток под Красноярском
можно купить за 4,5 млн рублей
«Одни застройщики строят для тех, кто может купить дом с участком по цене от 2 до 8 млн руб., другие ориентируются на цену от 8 до 12 млн, третьи — от 10 до 30 млн, четвертые строят по цене от 30 млн и выше. Рынок четко поделен по ценам. Потому что человек выбирает дом исходя из того, сколько он может на него потратить», — рассказывает Молтянский. При этом, по его словам, чем выше цена, тем меньше предложение, и значительная конкуренция присутствует лишь в ценовом сегменте от 2 до 8 млн.
Те покупатели, которые не могут позволить себе пакетного решения, вкладываются только в участок в надежде, что дом смогут построить позже — когда накопят.
«Надо учитывать, что земля просто так не покупается, а стоимость земли по сравнению со стоимостью дома не так высока. Около половины начинает строить на купленном участке сразу, а половина очень долго аккумулирует средства. Есть те, кто на своих участках строят дворцы, а есть те, кто поставил мангал, маленький домик и приезжают на снегоходе кататься», — сказал Паршков.
Среднему клиенту, выбирающему жизнь за городом, по его словам, от 25 до 50 лет, это равновероятно может быть мужчина или женщина, с доходом средним или чуть выше среднего. При этом от жилья в городе покупатели, приобретая недвижимость в загородном поселке, все же предпочитают не отказываться.
«Среди наших клиентов есть и переселенцы с Севера, есть покупатели земли по материнскому капиталу, много ипотечных покупок. Но основная масса не жертвует своим городским жильем — таких переселенцев мы чуть ли не поименно знаем», — сказал Паршков.
По словам Молтянского, жилье в Шамони покупают руководители, топ-менеджеры, с доходом средним и выше среднего, зарабатывающие в реальном бизнесе. Однако и они при покупке дома чаще всего оставляют квартиру в городе — для удобства.
Александра Поленова отмечает, что в Скандинавии дома покупают в основном молодые семьи.
«Как правило, они уже имеют 1—2 детей, у них обязательно должен быть автомобиль. Скорее всего, это семьи, которые, выбирая новое жилье, склонились не к покупке стандартной трехкомнатной квартиры в том же Северном, а к приобретению дома за городом.
На мой взгляд, они выигрывают в квадратуре, земле, и вообще загородная жизнь более комфортна, нежели городская. Цена загородного жилья адекватна цене трехкомнатной квартиры в Северном и на Взлетке, но за эти деньги люди получают участок и большой дом плюс теплый гараж на одну машину, то есть не надо искать парковочное место, как в городе», — сказала Поленова.
Эксперты сходятся в том, что к переезду за город жители Красноярска вполне готовы.
«Весь вопрос упирается в цену, а заинтересованность у людей большая. Некоторые сперва перевозят за город родителей, которые более привычны к аскетическому образу жизни. А потом смотрят на них и понимают, что отличий от жизни в квартире никакой. Наука шагнула вперед, и по удобствам жизни дом квартире ничем не уступает. Единственная особенность — что это личная территория, там нужно траву косить, дорожки чистить от снега, но это никого не удивляет», — сказал Паршков.
По словам замдиректора ООО «Скандинавия», дополнительных забот при переезде за город клиент не получает.
«Все ведущие поселки организовывают полное обслуживание клиентов. Плата за коммунальные услуги включает вывоз мусора, чистку снега, сам хозяин максимум что может сделать — у себя на участке подмести. Все остальное за него делает управляющая компания», — сказала Поленова.
Коммунальная плата за загородный дом, по ее словам, вполне сопоставима с таковой за квартиру: «В среднем квартплата и услуги ТСЖ в загородном доме обойдутся в 8 тыс. в месяц. Трехкомнатная квартира в городе обходится в 5—6 тыс. То есть цены сопоставимые».
Желающих жить за городом с каждым годом становится все больше
Говоря о перспективах рынка, Паршков отмечает, что его развитие упирается в вопрос коммуникаций:
«Территорий много, желающих заехать много, но гигантские разовые расходы на коммуникации сводят большинство этих намерений на нет. Хорошо, если будут появляться новые поселки с комплексными предложениями, но это дорого. А в массовом сегменте развитие будет идти мелкими шажками — кто-то где-то купил участочек, перевел, вложил, начал продавать. Поэтому ждем сначала количественного, а потом уже и качественного роста».
По словам Поленовой, в ближайшие 2—3 года сразу несколько ведущих загородных поселков закроются «под ключ». В связи с этим она не исключила, что уже зарекомендовавшие себя на рынке загородной недвижимости застройщики могут запустить новые проекты.
«Впрочем, более- менее интересных в плане земель площадок вокруг города осталось мало. А в отдаленные от города районы не все готовы ехать. Хотя спрос на рынке закрыт еще далеко не полностью, и расти есть куда».