Шесть лет назад были внесены изменения в Градостроительный кодекс, согласно которым экспертизу проектов зданий и сооружений разрешили проводить негосударственным организациям. Как за это время сложился рынок в Красноярске и что его ждет впереди, рассказал директор ООО «Красноярская независимая экспертиза проектов и изысканий» Павел Горохов.
Павел Горохов, директор ООО «Красноярская независимая экспертиза проектов и изысканий»
– Павел Иванович, ваша фирма зарегистрировалась практически сразу, как только это стало возможным. У вас уже была наработана какая-то база экспертов? Нельзя же с нуля создать фирму в столь узкоспециализированной нише бизнеса.
– Действительно, чтобы получить регистрацию, надо иметь в штате аттестованных экспертов. Для получения аккредитации должно быть минимум 5 экспертов. В заключении экспертизы 13 разделов, и по каждому должен быть специалист. Мы с партнерами набрали профессионалов, отправили их на обучение в Москву, где они сдали экзамен и получили аттестат эксперта. Было 200 вопросов, минимальный порог составлял 170 правильных ответов. Необходимо каждые пять лет подтверждать квалификацию.
– Тяжело было набрать специалистов?
– Сфера проектирования мне хорошо знакома, поэтому я знал лучших в нашем деле – их и пригласил. В советское время я работал в «ГлавКрасноярскСтрой», «Красноярскгражданпроект» восемь лет, потом в проектной фирме «КБС-Проект» директором, затем возглавил «Сибиряк-Проект». На его базе создали «Красноярскую независимую экспертизу проектов и изысканий». Сейчас в нашем коллективе 19 человек. У нас есть разрешение проводить экспертизу проектной документации и экспертизу инженерно-геологический изысканий.
– То есть вы еще определяете, каким должен быть фундамент дома?
– Инженерно-геологические изыскания анализируют характеристику грунтов. В зависимости от их качества принимается решение, на что «сажать» дом. Можно же строить многоквартирные жилые дома без свай. Например, на правом берегу очень хорошие грунты, поэтому там некоторые дома стоят без свай на естественном основании.
– Для каких строительных компаний вы проводили экспертизу?
– В основном мы проводим экспертизу проектов жилых домов, наш основной заказчик – ООО УСК «Сибиряк». Но к нам обращается много других фирм. Например, за последний год мы делали экспертизу для ООО «КрасЖСК», ЖСК «Грант», «Красноярскстрой», ООО «Глассер», ООО «Сибинтел», ООО «Новый город», АО «Красноярскнефтепродукт». Проводили экспертизу многоквартирных жилых домов, торговых центров, детских садов, школ, как-то даже сотовых вышек. На 20-30 листах пишем замечания, на каждое из них проектировщики реагируют – согласны или не согласны. Если нет, то почему. Бывают споры с проектировщиками. В 90% случаев они соглашаются с нашими замечаниями и исправляют их.
Не так давно в связи с высокой конкуренцией на рынке мы приняли решение разрабатывать проекты самостоятельно. На сегодня завершили работу над проектами дома № 12 по улице Крайней, дома № 9 в микрорайне Нанжуль-Солнечный.
– Какие проекты домов сейчас востребованы на рынке недвижимости?
– Еще два года назад, чтобы дом окупился, необходимо было строить 50% однокомнатных, 25% двухкомнатных и 25% 3- и 4-комнатных квартир. Сейчас требования заказчиков изменились: 50% двухкомнатные, 25% – однокомнатные, 25% – трех- и четырехкомнатные квартиры. Рынок перенасыщен однокомнатными квартирами.
– Почтовые ящики жильцов новостроек буквально засыпаны предложениями о проведении экспертизы строительно-отделочных работ. Вы такой вид работ проводите?
– Да, но только по решению суда – когда необходимо провести независимую экспертизу. В общем объеме наших работ такие исследования составляют всего 5%. Вообще провести экспертизу по квартире не самая трудная задача. Проверяют качество, выполнение строительно-монтажных работ согласно требованиям строительных норм.
– Скажите, а как уберечься от недобросовестных, непрофессиональных экспертов?
– Обращаться в серьезные организации. Сейчас как? Двух-трех человек взяли в контору, а остальные по трудовым договорам принимают. Ожидается, что в ближайшее время законодательно ужесточат требования к экспертам – им придется вступать в саморегулирующую организацию, которая будет контролировать состав работников, их образование, стаж. В таком случае мелкие организации просто уйдут с рынка.
– Прежде чем построить дом, застройщик с его проектом проходит множество согласований, но все равно в Красноярске появляются дома, даже целые микрорайоны, которые никак не связать с понятием «комфортная городская среда». Парковок не хватает, окна в окна, дворы тесные. Почему так происходит?
– Когда строят микрорайоны, то такого быть не может в принципе. Вот, допустим, район Покровский – он проходил публичные слушания, согласование в управлении градостроительства. Только потом началось проектирование отдельных домов. Когда есть комплексный подход, то не может быть такого, чтоб парковок не хватило или нормы инсоляции нарушены. За этим следят очень строго – хотя бы в одну комнату в квартире солнце должно попадать в течение двух с половиной часов. Обязателен к применению коэффициент интенсивности жилой застройки – он не должен превышать 1,5.
– Как он рассчитывается?
– Если разделить общую площадь квартир на площадь участка, то число не должно быть больше 1,5. Так же строго следят за строительными нормативами для маломобильных групп населения в придомовом пространстве. Требования распространяются и на квартиры, если заказчик предусматривает в доме жилье для инвалидов. В таких квартирах обязательны большие туалеты, ванные комнаты и большие балконы – по полтора метра – и не должно быть порога на балкон из комнаты.
Проектировщики все делают правильно. Нарушения возможны при применении директивных приемов, когда говорят наверху: здесь будет дом. Другого варианта не вижу.
Беседовала Любовь КАТЕРЕНЮК