Новостями о том, что жилье в Красноярске дорожает, уже никого не удивишь. По данным аналитиков сервиса продажи недвижимости, цены в городе на вторичное жилье подскочили на 15% за год из-за высокого спроса. Корректна ли такая статистика и стоит ли на нее опираться, разбирались ДЕЛА.
Стоимость квартир в Красноярске растет как на первичном, так и на вторичном рынке
Насколько подорожало вторичное жилье за год в 33 городах России, посчитали специалисты «Авито. Недвижимость».
По их данным, в Красноярске оно выросло в цене на 15%, а в целом по стране – на 13%.
При этом вторичному жилью стали отдавать предпочтение почти во всех городах. Но в некоторых спрос все же упал, например, в Москве – на 26%.
Жители городов теперь также чаще стремятся покупать квартиры для семей – 3‑комнатные и 4‑комнатные, они занимают 23% и 5% от всех предложений соответственно. По России в сравнении с августом прошлого года «двушки» и «трешки» стали дороже на 14%, жилье с четырьмя комнатами и более – на 11%, однокомнатные – на 9%, студии – всего на 1%.
Сейчас в Красноярске средняя стоимость 3‑комнатных квартир на вторичном рынке составляет 7,3 млн рублей при росте 14% за год, а 4-комнатных и более – 8,1 млн рублей, они подорожали на 11%.
Определение вторичного жилья расплывчатое: им может считаться как квартира в доме, построенном в СССР, так и квартира в многоэтажке, построенной пару лет назад
В целом количество предложений про продаже квартир за год снизилось на 6%, а спрос, наоборот, увеличился на 12%.
Как пояснили в «Авито Недвижимость», с ростом спроса и уменьшением числа качественных предложений, вышедших на рынок в 2022 году, и связано поднятие стоимости продавцами. Также владельцы квартир в этом году чаще позволяют себе ждать подходящего клиента и не скидывать цену.
Не надо путать цены, по которым квартиры продают, с теми, по которым реально покупают
Риелтор Дмитрий Никитинский не во всем согласен с такой статистикой. В частности, у эксперта возникли сомнения в методике подсчета динамики цен на вторичку:
«Лукавство в том, что информация от «Авито» –
это цены в объявлениях, цены непроданных квартир.
Если квартира продается, объявление с сайта удаляется. А видим мы «цены» квартир, которые висят в продаже от нескольких месяцев до нескольких лет. Руководитель одного из московских агентств недвижимости как-то хвастался, что в его конторе самый короткий промежуток между выставлением объявления на сайте и получением задатка от покупателя составил 17 часов. Отсюда правило: если вы видите объявление, и ему больше двух недель, это значит только одно – квартира по этой цене никому не нужна».
После того, как Центробанк поднял в августе ключевую ставку, люди с одобренной ипотекой устремились покупать жилье
Причины роста цен эксперт объясняет изменением курса валют и, как следствие, желанием ипотечников поскорее приобрести жилье:
«Г-жа Набиуллина в свое время гениально выразилась: «Это не рубль дешевеет, а доллар и евро дорожают». Схожая ситуация со вторичкой: это не вторичка дорожает, это рубль дешевеет. Вслед за рублем Центробанк поднимает ставку, ипотека дорожает,
и на рынке возникает ажиотаж – покупатели с уже одобренной ипотекой торопятся купить хоть что-то, пока их ипотека не превратилась в тыкву.
При этом, если мы будем считать цены квартир в долларах, то может оказаться, что кое-где вторичка даже подешевела. Однозначно тут сказать нельзя, потому что термином «вторичка» у нас обозначаются и старые панельки, и «сталинки», и «хрущевки», и современные дома, построенные год-три назад».
Портал Сибдом также отмечает, что с середины августа на вторичном рынке отмечался всплеск спроса, так как люди стараются приобрести жилье по уже одобренной процентной ставке. Но при этом уже фиксируется спад активности, а рынок ждет решения Центробанка по пересмотру ключевой ставки, которое примут 15 сентября.
По словам Дмитрия Никитинского, чтобы ориентироваться в ценах на вторичку, нужно смотреть на динамику сумм в реальных сделках, а не в объявлениях по продаже невостребованных квартир. Например, можно обратиться к сайту Сбериндекс, к разделу «Динамика цен по фактическим сделкам, вторичный рынок» и выбрать в графе «регион» Красноярский край. Только нужно иметь в виду, что показатели отображаются средние.
«Год назад, в сентябре 2022 года, стоимость квадратного метра составляла 76 978 рублей, в августе 2023 – 87 459. Вот реальный рост», – отметил Дмитрий Никитинский.
Прогнозируется, что вскоре покупатели жилья переключатся на новостройки из-за льготных ипотек
Он также подчеркнул, что большую часть покупателей практически любой недвижимости всегда составляли ипотечники, и когда спрос на ипотеку рос, предложение реагировало на него увеличением цен.
«Сейчас большинство экспертов сходятся в том, что цены на вторичку после поднятия ставок по ипотеке должны упасть. Покупатели перетекут на рынок новостроек – там сохраняются программа господдержки (8%) и другие льготные виды ипотеки. Больше всего, конечно, упадут цены на старые дома советской застройки. Продать их можно будет только с очень большим дисконтом. Ну, или сдавать в аренду. Да, это не те деньги, но большой бал на рынке вторички, судя по всему, закончился», – пояснил он.
Красноярск продолжает активно застраиваться – нового жилья появляется все больше. И предложение на рынке, как ни крути, постоянно увеличивается. Вместе с ценами
Ранее ДЕЛА писали о росте цен в Красноярске за квадратный метр в новостройках – средняя стоимость превысила 100 тыс. рублей. В качестве причин подорожания первичного жилья эксперты назвали увеличение ключевой ставки, рост инфляции и падение курса рубля.