Стройка в кредит – миф или реальность?

Климат постепенно становится мяг­че, но ждать кредитной оттепели строителям пока рано.

Взгляд в прошлое

В 2007 и начале 2008 года строительную отрасль называли локомотивом развития экономики региона, имеющим очевидный мультипликативный эффект. Краевой строительный комплекс был наиболее динамично разви­вающимся сектором региональной экономики и имел высокую инвес­тиционную привлекательность (к примеру, темп роста цен на квадратный метр жилья достигал 100% в год).

Успехи отрасли вполне предсказуемо вызывали повышенное внимание банков. Финансово-кредитные организации специально под строителей изменяли свои продуктовые линейки.

Строительным организациям предлагались: проектное финансирование, когда кредитный риск возлагался на сам строящийся объект (ипотека земельного участка и «незавершенки», залог имущественных прав по договорам на долевое участие в строительстве и залог имущественных прав на выручку по договорам подряда на капитальное строительство). В результате можно было наблюдать кратное увеличение объемов банковского финансирования отрасли.

«Альфа-Банк не был исключением, — рассказывает Сергей ГУДКОВ, заместитель директора по развитию корпоративного бизнеса в регионе филиала «Красноярский» ОАО «Альфа-Банк». — В 2007–2008 годах отраслевой кредитный портфель филиала составлял более 2300 миллионов рублей. В это время были проведены знаковые сделки.

Например, с ООО «Монолитхолдинг». Для этого застройщика мы профинансировали строительство бизнес-центра «Весна» и предоставили гарантии заказчику строительства ТРЦ «Планета» под залог контрактной выручки. Общая сумма сделки — 1650 миллионов рублей. Плотно работали с сюрвейерской компанией. Также мы софинансировали первую очередь проекта «Южный берег» в размере 275,5 миллиона рублей».

Принимало активное участие в кредитовании строителей и ОАО Банк ВТБ в Красноярске. «Начиная с 2006 года банком ВТБ в Красноярске было профинансировано строительство жилых объектов и текущая деятельность компаний группы «Монолит» на сумму более 1,6 миллиарда рублей, в том числе в 2008–2009-м — около 800 миллионов рублей, — рассказывает Татьяна БУГАЕВА, управляющий филиалом ОАО Банк ВТБ в Красноярске.
– C ноября 2008 года ООО «Монолитстрой» осуществляет работы по строительству фанерного комбината в рамках инвестиционного проекта ООО «Енисейский фанерный комбинат» также при финансовом участии ВТБ».

Гримасы рецессии

До кризиса банки активно финансировали строительсво новых бизнес-объектов

В процессе развертывания кризиса российские банки начали испытывать проблемы с лик­видностью, да и цены на товар строителей — недвижимость тоже упали. В результате по итогам второй половины «кризисного» 2008 года и ушедшего 2009 года объемы кредитования строителей банками резко снизились, а условия предоставления денежных ресурсов ужесточи­лись.

Проблемы с ликвидностью по цепочке возникли уже и у строителей, которые при дефиците финансовых средств вернулись к бартерным схемам. Появилась угроза дефолтов и банк­ротства ряда компаний.

Не все банки шли на рефинансирование выдан­ных в «тучные» годы кредитов, до последнего пытаясь получить с девелоперов живые денеж­ные средства в погашение обязательств.

«Учитывая высокие отраслевые риски, у банков во время кризиса были на выбор две стратегии, — рассказывает Сергей Гудков.
— Вариант номер 1 — отложение проблемы «на потом», то есть перенос сроков уплаты процентов и возврата кредитов, а также выдача новых кредитов под госгарантии, в том числе для рефинансирования дейст­вующих кредитов, в том числе и в других банках.
Вариант номер 2 — выход из кредитных сделок, в том числе путем реструктуризации с определением долгосрочных графиков погашения с учетом реального денежного потока клиента. Отказ от выдачи новых кредитов без определения конкретного источника погашения, например, таких как госзаказ, арендный поток и т.п. В текущих экономических условиях Альфа-Банк выбрал второй вариант поведения».

В итоге кризис вскрыл ряд проблем, существующих в строительном секторе. Во-первых, реальная себестоимость строительства отличалась от официально подсчитываемой.

Рентабельность строительства оценивалась сотнями процентов, однако при этом сравнивались только нормативные затраты строительства конкретного объекта и рыночная стоимость квадратного метра и практически не учитывались «ненормативные» затраты строительной организации, поло­женные на уплату аукционной цены за право на заключение договора аренды земельного участка под новое строительство или на строительство новых инженерных сетей.

Кроме того, сыграл свою роль и неустойчивый характер спроса на рынке жилищного строительства. По мнению Сергея Гудкова, квартира «теряла» свою потребительскую ценность и становилась объектом высокодоходных инвестиций. Падение цен на жилье и ограничение банками ипотечного кредитования осенью 2008 года наглядно продемонстрировали спеку­лятивный характер платежеспособного спроса на строящееся жилье.

В то же время клиенты банков — строительные организации гнались за низкими ставками по кредитам в ущерб финансовой устойчивости, кредитовались краткосрочными банковскими кредитами, несоразмерными сроку окупаемости проекта. Сформированный спекулятивный спрос на жилье воспринимался как долгосрочный фактор.

Сегодня строительные организации практически не имеют собственных средств для вложений в строительство. И, безусловно, испытывают трудности с выплатой процентов по займу до момента начала продаж, то есть нуждаются в долгом беспроцентном периоде.

Суровая реальность

По мнению Юлии АЙЗУП, председателя Восточно-Сибирского банка Сбер­банка России, к проблемам, сдерживающим темпы финансирования банком строительной отрасли, можно отнести: отсутствие собственных средств у строителей, необходимых для осуществления вложений в проект и уплаты процентов на инвестиционной фазе проекта.

Особенно остро с этой проблемой сталкиваются небольшие компании, не имеющие сторонних подрядов и осуществляющие деятельность по строительству одного-двух домов, в условиях пониженного спроса на квартиры. А также превышение себестоимости строительства над рыночной стоимостью. В текущей рыночной ситуации часть проектов потенциальных заемщиков просто не окупаема.

На жилье банки кредиты
дают неохотнее

На данном этапе банки скорее готовы рас­сматривать кредиты на ремонт, реконструкцию или завершающий этап строительства коммер­ческой недвижимости, нежели на строительство жилья. При этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией торговых объектов.

Условием предоставления денежных средств является наличие дос­таточной залоговой базы из существующих объектов и четкая история кредитных взаимоотношений с банками. В фаворе проекты, связанные со строительством объектов специального назначения, в финансировании которых участвует госу­дарство, например возведение социально значимых объектов для энер­гетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей.

По словам Татьяны Бугаевой, остаток ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле филиала снизился.
«Филиал банка ВТБ в Красноярске, как и всякая коммерческая финансовая структура, отвечающая по обязательствам перед вкладчиками, заботится о снижении рисков и поддержании уровня ликвидности, — рассказывает Татьяна Бугаева. — Однако как финансовый институт с государственным участием банк ВТБ активно поддерживает государственные программы поддержки бизнеса.
Несмотря на изменившиеся условия 2009 года, финансирование нескольких крупных строительных проектов, начатых в 2006–2008 годах, продолжалось. Кроме того, сегодня в стадии оформления государственная гарантия края по сделке с ООО «ФСК «Монолитинвест» на сумму 142,5 миллиона рублей. Все перечисленные проекты будут продолжены и в 2010 году».

По словам Юлии Айзуп, доля ссудной задолженности предприятий строительной отрасли в кредитном портфеле Восточно-Сибирского банка составляет более 20%. Прирост остатка ссудной задолженности по предприятиям отрасли за 2009 год составил более 25%. Но доля прос­роченной задолженности по предприятиям отрасли значительно ниже доли просроченной задолженности по кредитному портфелю в целом.

«Повышенным спросом у предприятий строительной отрасли пользуются долгосрочные кредиты, сроки возврата которых синхронизированы со сроками реализации проектов, — рассказывает Юлия Айзуп.
— Краткосрочные кредиты предоставляются строительным организациям на цели выполнения работ по контрактам. Источником погашения таких кредитов является выручка заемщика по финансируемым банком конт­рактам. Независимо от вида кредитования банком в обязательном порядке отслеживается целевое использование кредитных ресурсов».

Сухой остаток

Учитывая повышенные риски, банки готовы кредитовать строительные объекты только при условии готовности стройки на 30–70%. При этом, как отмечают эксперты строительной отрасли, в расчет этих процентов не идут те самые неучитываемые и весьма солидные по удельному весу сос­тавляющие реальной цены проекта — стоимость земельного участка, обеспечение стройки необходимой инфраструктурой и т.п.

Стоит упомянуть еще ряд проблемных факторов, негативно влияющих на принятие решения по кредиту.

Банкиры отмечают, что зачастую объект не соответствует проектной доку­ментации. Компания имеет отрицательную структуру баланса вследствие несоответствия сроков привлечения срокам реализации проекта. Строи­тели нарушают Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004, допуская нецелевое использование средств дольщиков, не имеют разрешения на строительство или срок его действия подходит к концу.

Итак, кредит строитель получить может, однако процентная ставка будет включать в себя все риски, которые банк заложит в высоковероятное неис­полнение застройщиком своих обязательств по выплате кредита.

Сегодня по сводкам с «полей» можно видеть отточенно индивидуальный подход к строителям со стороны финансистов. Каждая сделка сопро­вождается подробным информированием в СМИ, с явными звуками фанфар «за кадром».

С учетом вышеперечисленных фактов становится понятным, что ждать кредитной оттепели строителям пока рано. Однако на прошедшем в конце декабря Координационном совете по банковской деятельности, прове­денном с участием экспертов из строительной отрасли, было принято решение: высокие договаривающиеся стороны проработают возможные варианты взаимовыгодных подходов к кредитным вливаниям в стройку.

Иначе вполне может случиться и так, что через год-два кредитовать будет некого и нечего.

Анастасия ПОТЁКИНА
Журнал «Советник. Грамотное управление»